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Changer de syndic de copropriété : procédure et droits des copropriétaires
Le changement de syndic de copropriété est encadré par la loi ALUR (2014). La mise en concurrence du contrat de syndic est obligatoire tous les 3 ans. La décision de changer de syndic se prend en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
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Pour changer de syndic, le conseil syndical doit mettre en concurrence au moins 3 offres avant l'AG, sauf décision contraire votée à l'unanimité. Le vote en AG se fait à la majorité absolue (art. 25 loi 1965). Le syndic sortant dispose de 15 jours pour remettre les documents et archives à son successeur.
Étapes du changement de syndic
| Étape | Délai | Acteur |
|---|---|---|
| Mise en concurrence (au moins 3 offres) | Avant convocation de l'AG | Conseil syndical ou copropriétaires |
| Inscription à l'ordre du jour de l'AG | Convocation 21 jours avant l'AG | Syndic sortant ou CSC |
| Vote en AG à la majorité art. 25 | Lors de l'AG | Tous les copropriétaires |
| Notification au syndic sortant | Immédiat après AG | Président de séance |
| Passation des documents au nouveau syndic | 15 jours après fin de mandat | Syndic sortant |
Questions fréquentes
Oui, depuis la loi ALUR (art. 21 loi 1965). Le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence au moins tous les 3 ans, sauf si l'AG vote à l'unanimité pour y renoncer. Si la mise en concurrence n'est pas effectuée, le renouvellement du syndic reste valable mais le conseil syndical peut en être tenu responsable.
Art. 21 al. 3 Loi 10 juill. 1965 ; Loi ALUR 2014-366Oui. Tout copropriétaire peut demander l'inscription à l'ordre du jour de l'AG de la question du changement de syndic et proposer des candidats. La demande doit être faite par lettre recommandée au syndic au moins 2 mois avant l'AG. Le syndic est obligé d'inscrire cette demande si elle respecte les délais.
Art. 10 Décret 67-223 du 17 mars 1967Non. Le syndic sortant est légalement obligé de remettre tous les documents de la copropriété dans les 15 jours suivant la fin de son mandat : liste des copropriétaires, comptes, archives, clés, contrats en cours, fonds de réserve. En cas de refus, le nouveau syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé.
Art. 18-2 Loi 10 juill. 1965Non en principe. Seule une AG peut valablement changer de syndic. Toutefois, en cas d'urgence (syndic défaillant, en liquidation, injoignable), le président du tribunal judiciaire peut, sur requête, désigner un administrateur provisoire ou un syndic judiciaire.
Art. 29-1 Loi 10 juill. 1965Si le syndic refuse de mettre à l'ordre du jour le changement ou de convoquer une AG :
- Le conseil syndical peut convoquer lui-même une AG après mise en demeure du syndic (15 jours)
- À défaut de conseil syndical, tout copropriétaire peut demander au président du TJ de désigner un mandataire
- En dernier recours : saisine du tribunal judiciaire pour faute du syndic
Le contrat de syndic court jusqu'à la prochaine AG ordinaire. Un changement anticipé est possible si une AG extraordinaire est convoquée à cet effet. En revanche, la résiliation anticipée en dehors de l'AG peut entraîner des pénalités contractuelles (indemnité de résiliation), sauf si le syndic a commis une faute grave.
Cass. civ. 3e, 18 oct. 2018 ; Art. 18 Loi 10 juill. 1965Un doute sur votre cas précis ?
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