Charges de copropriété : contestation et répartition abusive

Les charges de copropriété sont calculées en fonction des tantièmes définis dans le règlement de copropriété. Les charges générales sont réparties selon les tantièmes généraux, proportionnels à la valeur relative de chaque lot. Les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) sont réparties selon l'utilité que ces services présentent pour chaque lot, indépendamment de l'usage effectif.

Oui. Vous pouvez contester la répartition des charges si elle ne respecte pas les tantièmes prévus dans le règlement de copropriété, ou si des dépenses n'ont pas été votées en assemblée générale. La contestation s'effectue devant le tribunal judiciaire dans un délai de 5 ans. Commencez par une mise en demeure au syndic par lettre recommandée.

Non, en principe. Même si vous n'utilisez pas certains services, vous devez payer les charges correspondantes si elles vous sont imputées selon les tantièmes du règlement. Exception : les charges spéciales ne peuvent être mises à la charge d'un copropriétaire que si le service lui présente une utilité objective, même potentielle (art. 10 loi 1965). Un copropriétaire du rez-de-chaussée peut ainsi contester sa participation aux frais d'ascenseur.

La prescription est de 5 ans pour l'action en paiement ou en contestation de la répartition des charges (art. 2224 Code civil). Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale ayant approuvé les comptes ou voté les travaux — à distinguer du délai de 2 mois (art. 42 loi 1965) pour demander l'annulation de la décision d'AG elle-même. Pour contester l'état de répartition (les tantièmes), le délai peut varier selon les circonstances. Agissez rapidement.

Le syndicat peut engager une procédure de recouvrement : mise en demeure, injonction de payer, puis hypothèque légale sur votre lot, voire saisie immobilière. Des intérêts légaux courent à compter de la mise en demeure. Le copropriétaire mauvais payeur peut aussi se voir limité dans ses droits de vote en AG dans certaines conditions. La procédure est encadrée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Non. Toute dépense exceptionnelle ou dépassement significatif du budget prévisionnel doit être voté en assemblée générale. Le syndic peut uniquement engager des dépenses urgentes sans vote préalable, mais doit en informer immédiatement le conseil syndical et régulariser lors de la prochaine AG. Une augmentation des provisions sur charges au-delà du budget voté est illégale sans nouveau vote.