🏚 Copropriété
Parties communes en copropriété : utilisation, jouissance et litiges
Les parties communes (hall, couloir, jardin, toit-terrasse) appartiennent à tous les copropriétaires selon leurs tantièmes. Leur utilisation privative nécessite un vote en AG. L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 encadre la jouissance de ces espaces.
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Parties communes — droits et restrictions
| Partie commune | Utilisation privative | Autorisation requise |
|---|---|---|
| Hall d'entrée | Interdite | — |
| Toit-terrasse | Possible avec vote | AG majorité art. 25 |
| Jardin collectif | Règlement de copropriété | Selon règlement |
| Cave commune | Interdite | Vote AG requis |
Questions fréquentes
Les parties communes sont les éléments de l'immeuble affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 (art. 3) dresse une liste indicative : sol, cours, jardins, voies d'accès, couloirs, escaliers, ascenseurs, gaines, toitures, façades, locaux des services communs. Elles appartiennent collectivement à tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Art. 3 loi 10 juillet 1965Non, un copropriétaire ne peut pas s'approprier une partie commune sans vote de l'assemblée générale. Toute emprise sur une partie commune constitue une voie de fait. Le syndicat peut exiger la remise en état sous astreinte. La prescription trentenaire est rarement admise en copropriété en raison du régime spécial de la loi 1965.
Art. 9 loi 10 juillet 1965La jouissance exclusive d'une partie commune (terrasse, jardin, cour) peut être accordée par l'assemblée générale à un copropriétaire déterminé, généralement à la majorité de l'article 25. Cette jouissance privative doit être inscrite dans le règlement de copropriété ou dans un acte notarié annexé. Elle ne confère pas la propriété mais seulement le droit d'usage exclusif.
Art. 25 loi 10 juillet 1965Le syndicat de copropriété est responsable de l'entretien et de la sécurité des parties communes. En cas de dommage causé par un défaut d'entretien, le syndicat peut être condamné à indemniser la victime sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Si le dommage est causé par un tiers identifiable, c'est ce tiers qui est responsable sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.
Art. 14 loi 10 juillet 1965 ; Art. 1240 Code civilNon. L'installation d'un digicode, d'une caméra de surveillance ou de tout équipement dans les parties communes nécessite un vote en assemblée générale. La décision d'installer un système de vidéosurveillance doit être votée à la majorité de l'article 25 et respecter les règles RGPD. Un copropriétaire ne peut pas agir seul sur les parties communes.
Art. 25 loi 10 juillet 1965 ; RGPDCela dépend du règlement de copropriété. Les caves et parkings peuvent être des parties privatives (lots à part entière) ou des parties communes à jouissance privative accordée à un copropriétaire déterminé. Dans le premier cas, ils appartiennent en propre à leur titulaire et peuvent être vendus séparément. Dans le second cas, ils restent des parties communes dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire désigné.
Art. 3, 9 loi 10 juillet 1965Un doute sur votre cas précis ?
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⚠️ Les informations sont générales et basées sur la loi du 10 juillet 1965 et le Code civil. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.