Revenus locatifs : déclaration, régimes et optimisation fiscale

Les revenus de location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et doivent être déclarés sur le formulaire 2044 (régime réel) ou directement sur la déclaration principale 2042 (régime micro-foncier). Si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez opter pour le micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, le régime réel s'applique obligatoirement, permettant la déduction des charges réelles.

Le choix dépend de l'importance de vos charges déductibles. Le micro-foncier (abattement 30 %) est simple mais forfaitaire : si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos revenus fonciers, il est avantageux. Le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière) et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Les revenus de location de courte durée via Airbnb sont imposés dans la catégorie des BIC (location meublée). Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (applicable aux revenus 2025, déclarés en 2026), le régime micro-BIC dépend du classement du bien : pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé, le seuil reste à 77 700 € avec un abattement de 50 % ; pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est réduit à 15 000 € avec un abattement de seulement 30 %. Au-delà de ces seuils, le régime réel BIC s'applique et permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Ces revenus doivent être déclarés sur la déclaration 2042 C PRO.

Oui, au régime réel, vous pouvez déduire les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration de vos revenus fonciers. En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles. Si les charges déductibles créent un déficit foncier, celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction excédant ce plafond est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Oui, le déficit foncier (charges réelles supérieures aux revenus fonciers) est imputable sur le revenu global brut dans la limite de 10 700 € par an (Art. 156 I 3° CGI). Cette limite est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de la classe E, F ou G à une classe A à D, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (doublement prolongé par la loi de finances pour 2026). La partie du déficit excédant ce plafond, ainsi que la partie correspondant aux intérêts d'emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sans limitation de montant.

La location meublée offre généralement une fiscalité plus avantageuse que la location nue : l'abattement micro-BIC est de 50 % (contre 30 % en micro-foncier), et le régime réel BIC permet d'amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui réduit significativement le bénéfice imposable. Le statut LMNP est accessible si les recettes n'excèdent pas 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer. Le LMP ouvre des avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global sans limite).