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Location Airbnb en copropriété : obligations légales et risques
Louer son appartement en copropriété sur Airbnb est légal sous certaines conditions, mais les obligations sont nombreuses : vérification du règlement de copropriété, enregistrement national, autorisation de changement d'usage et déclaration des revenus. Un point complet sur ce que dit la loi, mise à jour avec la loi Le Meur.
Le règlement de copropriété peut interdire Airbnb via une clause d'habitation bourgeoise. Depuis la loi Le Meur (19 novembre 2024), tout meublé de tourisme — résidence principale ou secondaire — doit être enregistré sur un téléservice national au plus tard le 20 mai 2026, sous peine d'une amende pouvant atteindre 10 000 €. Une résidence secondaire dans les grandes villes nécessite en plus une autorisation de changement d'usage, sous peine d'une amende pouvant désormais atteindre 100 000 € par logement. La résidence principale reste plafonnée à 120 jours de location par an.
Obligations légales pour louer sur Airbnb en copropriété
| Obligation | Condition d'application | Sanction en cas de manquement |
|---|---|---|
| Vérifier le règlement de copropriété | Toujours — clause d'habitation bourgeoise possible | Action judiciaire du syndicat, cessation forcée |
| Enregistrement national (téléservice unique) | Toute la France, résidence principale et secondaire — au plus tard le 20 mai 2026 | Amende jusqu'à 10 000 € (20 000 € si fausse déclaration) — Code du tourisme, art. L324-1-1 |
| Autorisation changement d'usage | Résidence secondaire à Paris, petite couronne et grandes villes (> 200 000 hab.) | Amende jusqu'à 100 000 € par logement (CCH, art. L631-7 et L651-2) |
| Collecte de la taxe de séjour | Toutes communes ayant institué la taxe | Redressement fiscal + pénalités |
| Déclaration des revenus | Toujours — revenus de location meublée | Redressement fiscal + intérêts de retard |
| Limite 120 jours/an | Résidence principale uniquement | Blocage automatique par la plateforme, amende |
Questions fréquentes
Oui. Si le règlement de copropriété comporte une clause d'habitation bourgeoise stricte ou réserve l'usage des lots exclusivement à l'habitation calme et paisible, il peut interdire les locations meublées touristiques de courte durée. Cette interdiction est opposable à tous les copropriétaires et peut donner lieu à des actions judiciaires en cessation et en dommages-intérêts.
Loi 65-557, art. 9 — Cass. 3e civ., 8 mars 2018Oui. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, cette obligation est généralisée à toute la France au plus tard le 20 mai 2026 : la déclaration en mairie commune par commune disparaît au profit d'un enregistrement unique sur un téléservice national, avec obtention d'un numéro d'enregistrement à afficher obligatoirement sur toute annonce — que le logement soit résidence principale ou secondaire. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage reste en outre requise dans les communes de plus de 200 000 habitants et en petite couronne parisienne (art. L631-7 du CCH).
Code du tourisme, art. L324-1-1 (loi Le Meur n°2024-1039) — CCH, art. L631-7Non, la limite de 120 jours par an s'applique uniquement à la résidence principale. Elle vise à éviter qu'une résidence principale soit transformée de facto en meublé touristique à l'année. Au-delà de ce seuil, la plateforme Airbnb est tenue de bloquer l'annonce dans les communes concernées. Les résidences secondaires ne sont pas soumises à cette limite, mais requièrent une autorisation de changement d'usage.
CCH, art. L324-1-1 — Loi ELAN 2018Les sanctions ont été renforcées par la loi Le Meur (19 novembre 2024) : l'amende pour changement d'usage non autorisé a été doublée, de 50 000 € à 100 000 € par logement irrégulier, avec en plus une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par m² jusqu'à régularisation. Le défaut de déclaration/enregistrement expose désormais à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 € (20 000 € en cas de fausse déclaration ou de numéro frauduleux), ces amendes se cumulant. La commune peut également saisir le préfet pour obtenir le retour du logement à l'usage d'habitation.
CCH, art. L651-2 et L631-7 (loi Le Meur n°2024-1039 du 19/11/2024) — Code du tourisme, art. L324-1-1Oui. Les copropriétaires victimes de nuisances causées par le va-et-vient des locataires Airbnb (bruit, dégradations des parties communes, comportements inappropriés) peuvent saisir le syndic pour qu'il mette en demeure le copropriétaire-hôte. En cas d'inaction du syndic, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour trouble anormal du voisinage et demander la cessation des locations.
Code civil, art. 1253 — Loi 65-557, art. 9 et 18Non, sauf accord exprès et écrit du propriétaire bailleur. La sous-location sans autorisation est formellement interdite par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et constitue un motif légal de résiliation du bail. Le propriétaire peut en outre récupérer les sommes perçues par le locataire via la plateforme, en application de l'article 546 du Code civil relatif à l'accession aux fruits.
Loi 89-462, art. 8 — Code civil, art. 546 — Cass. 3e civ., 12 sept. 2019Un doute sur votre cas précis ?
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✍️ Rédigé par l'IA Jurida à partir des textes officiels Légifrance — méthodologie de vérification. Publié le 22 mai 2026. Modifié le 9 août 2026.
⚠️ Les informations présentées sur cette page sont générales et basées sur la loi du 10 juillet 1965 et le Code de la construction et de l'habitation en vigueur. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé au sens de la loi du 31 décembre 1971. Consultez un avocat ou votre mairie pour votre situation spécifique.