🏚 Copropriété
Syndic abusif : recours, révocation et mise en cause
Le syndic gère la copropriété mais est soumis au contrôle des copropriétaires réunis en assemblée générale. En cas d'abus, de faute de gestion ou de non-respect du règlement, des recours existent. Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967.
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Types d'abus du syndic et recours
| Abus | Recours | Délai | Base légale |
|---|---|---|---|
| Mauvaise gestion financière | Mise en cause responsabilité | 5 ans | Art. 1991 CC |
| Non-convocation AG | Convocation par conseil syndical | Sur demande | Art. 17 loi 1965 |
| Révocation anticipée | Vote AG (majorité art. 25) | Tout moment | Art. 18 loi 1965 |
| Non-exécution décisions AG | Mise en demeure + tribunal | — | Art. 18 loi 1965 |
Questions fréquentes
Un syndic peut être révoqué pour mauvaise gestion financière, non-exécution des décisions d'assemblée générale, non-convocation de l'AG annuelle, défaut d'assurance professionnelle ou comportement abusif envers les copropriétaires. La révocation n'a pas à être motivée juridiquement, mais un vote à la majorité de l'article 25 est requis. Un motif légitime évite tout risque de dommages-intérêts si le syndic invoque une rupture abusive.
Art. 18 loi 10 juillet 1965 ; Art. 25 loi 1965La révocation d'un syndic et la désignation d'un nouveau syndic se votent à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 peut être organisé immédiatement lors de la même AG.
Art. 25, 25-1 loi 10 juillet 1965La responsabilité civile du syndic peut être engagée sur le fondement de l'article 1991 du Code civil (mandataire fautif) et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il faut prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité. L'action se prescrit par 5 ans. La mise en demeure par lettre recommandée précède généralement l'action en justice devant le tribunal judiciaire.
Art. 1991 Code civil ; Art. 18 loi 10 juillet 1965Oui. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le conseil syndical à convoquer une assemblée générale extraordinaire si le syndic refuse ou s'abstient de le faire malgré une demande formelle. Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 15% des voix peuvent également demander la convocation. En cas de carence totale, le tribunal peut désigner un mandataire ad hoc pour convoquer l'AG.
Art. 17 loi 10 juillet 1965 ; Décret 17 mars 1967Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, en précisant le délai de réponse souhaité. Sans réponse, saisissez le conseil syndical par écrit. Vous pouvez aussi demander l'inscription d'un point à l'ordre du jour de la prochaine AG, ou saisir le tribunal judiciaire en référé si l'urgence le justifie. Le médiateur de la consommation peut intervenir avant toute action judiciaire.
Art. 18 loi 10 juillet 1965 ; Décret 17 mars 1967Le syndic bénévole (non professionnel) est soumis aux mêmes obligations légales que le syndic professionnel : tenue de la comptabilité, convocation des AG, exécution des décisions. Sa responsabilité civile peut être engagée dans les mêmes conditions. La principale différence est qu'il n'est pas soumis à l'obligation de détenir une carte professionnelle ni de justifier d'une garantie financière imposée aux professionnels par la loi Hoguet.
Art. 18 loi 10 juillet 1965 ; Loi Hoguet n°70-9Un doute sur votre cas précis ?
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⚠️ Les informations sont générales et basées sur la loi du 10 juillet 1965 et le Code civil. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.