Usufruit et nue-propriété : droits, obligations et valeur fiscale

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Le démembrement de propriété sépare l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Fréquent en cas de donation ou de succession, ce mécanisme entraîne des droits et obligations distincts pour chaque partie.

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Réponse rapide

L'usufruitier a le droit d'occuper le bien et d'en percevoir les loyers, mais supporte les charges courantes d'entretien. Le nu-propriétaire conserve la valeur future du bien sans pouvoir l'utiliser. À l'extinction de l'usufruit (décès ou terme), la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire sans droits de succession.

30 %Valeur usufruit à 71-80 ans — barème fiscal 2026

100 %Pleine propriété recouvrée sans droits à l'extinction

LoyersReviennent intégralement à l'usufruitier

Barème fiscal de l'usufruit (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Source : Art. 578 à 624 Code civil (usufruit) ; Art. 669 CGI (barème fiscal).

Questions fréquentes

Qui paie les charges et travaux en cas de démembrement ?

La répartition légale :

Usufruitier : entretien courant, réparations locatives, charges de copropriété, taxe foncière, assurance
Nu-propriétaire : grosses réparations (art. 606 Code civil — murs, toiture, charpente)
Travaux d'amélioration : en principe à la charge du nu-propriétaire, mais usufruitier peut financer avec accord
Une convention entre les parties peut déroger à ces règles de répartition

Art. 605, 606 Code civil

L'usufruitier peut-il vendre le bien ?

Non. L'usufruitier ne peut pas vendre le bien lui-même, mais il peut céder son seul droit d'usufruit. Pour vendre la pleine propriété du bien, usufruitier et nu-propriétaire doivent agir ensemble (art. 815-17 Code civil). Le prix de vente est alors partagé selon le barème fiscal ou selon convention.

Art. 595 à 599 Code civil ; Art. 815-17 Code civil

Comment est taxée une donation de nue-propriété ?

La donation de nue-propriété à ses enfants (en conservant l'usufruit) permet de transmettre la valeur future du bien à moindre coût fiscal. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété (selon le barème de l'art. 669 CGI). Exemple : bien de 300 000 € donné en nue-propriété par un parent de 65 ans = 40 % × 300 000 € = droits sur 120 000 €.

Art. 669 CGI ; Art. 777 CGI (barème droits de donation)

Que se passe-t-il à la mort de l'usufruitier ?

À l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier ou terme fixé), la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire, sans aucun droit de succession à payer (art. 1133 Code général des impôts). C'est tout l'intérêt patrimonial du démembrement de propriété.

Art. 1133 CGI ; Art. 617 Code civil (extinction de l'usufruit)

L'usufruit légal du conjoint survivant : comment ça marche ?

En l'absence de testament, le conjoint survivant peut choisir entre l'usufruit de toute la succession ou la pleine propriété du quart de celle-ci (art. 757 Code civil). L'usufruit légal lui permet de continuer à vivre dans le logement familial et de percevoir les revenus de la succession sa vie durant.

Art. 757, 758 Code civil

L'usufruitier est-il imposable sur les loyers perçus ?

Oui. L'usufruitier perçoit les loyers et est personnellement imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Le nu-propriétaire, lui, ne perçoit aucun revenu locatif et n'est pas imposé sur ces loyers. En revanche, le nu-propriétaire peut imputer les déficits fonciers provenant des grosses réparations sur son revenu global (art. 31 CGI).

Art. 15 CGI (usufruit et loyers) ; Art. 31 CGI (déduction déficit foncier)

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⚠️ Les informations présentées sont générales et basées sur les textes en vigueur. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Consultez un avocat pour votre situation spécifique.