Vue sur la propriété du voisin : distances légales et servitudes

L'article 678 du Code civil impose une distance minimale de 1,90 m pour une vue droite (fenêtre faisant face à la propriété voisine), mesurée depuis le mur extérieur ou le bord de la fenêtre jusqu'à la limite séparative. Pour une vue oblique (ouverture de côté), la distance minimale est de 0,60 m (art. 679 Code civil). Ces règles s'appliquent sauf servitude de vue convenue par acte notarié.

Si la fenêtre ne respecte pas les distances légales, vous pouvez : 1) Adresser une mise en demeure par courrier recommandé pour demander la fermeture ou la transformation en jour de souffrance, 2) Faire constater l'infraction par un huissier, 3) Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation à fermer ou déplacer l'ouverture. La prescription est de 30 ans, mais agissez rapidement pour éviter l'acquisition d'une servitude de vue par prescription trentenaire.

Un jour de souffrance est une ouverture destinée à laisser passer la lumière mais pas la vue (verre dépoli, verre opaque, grillage). Contrairement aux fenêtres donnant vue, les jours de souffrance ne sont pas soumis aux distances minimales de 1,90 m et 0,60 m. Ils doivent cependant être fermés à demeure (non ouvrants) et munis d'un verre translucide ne permettant pas de voir directement chez le voisin.

Un velux ou une fenêtre de toit donnant directement sur la propriété voisine est soumis aux mêmes règles de distance que les fenêtres verticales (art. 678-679 Code civil). Si le velux est incliné et que la vue sur la propriété voisine n'est que partielle (vue oblique), la distance de 0,60 m s'applique. En pratique, les velux de toiture créent rarement des problèmes si la pente du toit est suffisante pour ne pas permettre une vue directe.

Pour constituer une preuve recevable en justice : 1) Faites appel à un huissier de justice qui rédigera un constat (environ 150-250 €), 2) Prenez des photos datées depuis votre propriété montrant l'ouverture et la proximité, 3) Sollicitez un géomètre-expert pour mesurer la distance exacte. Le constat d'huissier est la preuve la plus solide et la plus difficile à contester devant le tribunal judiciaire.

Une servitude de vue établie par acte notarié peut être supprimée par accord amiable entre les deux propriétaires, formalisé par acte notarié publié à la conservation des hypothèques. Elle peut aussi s'éteindre par non-usage pendant 30 ans ou par confusion (même propriétaire des deux fonds). Une servitude légale résultant d'une prescription trentenaire ne peut être modifiée que par accord des deux parties.