Copropriété dégradée : procédures d'aide et de redressement

Le plan de sauvegarde peut être initié à la demande du maire, du préfet, de l'EPCI (communauté de communes ou d'agglomération), du syndicat de copropriété lui-même, ou d'un groupe de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix. Un arrêté préfectoral approuve le plan qui fixe les objectifs de redressement, les travaux à réaliser et les aides mobilisées sur 5 à 10 ans.

L'administrateur provisoire est nommé par le juge judiciaire du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, sur requête de tout intéressé : copropriétaire, syndic défaillant, maire, ou préfet. Il se substitue au syndic avec des pouvoirs étendus pour redresser la situation financière, convoquer l'AG, et engager les travaux urgents. Sa mission est temporaire et limitée dans le temps.

L'ANAH propose des subventions aux syndicats de copropriété dans le cadre d'OPAH-copropriétés ou de plans de sauvegarde. Les taux d'aide peuvent atteindre 25 à 45 % du coût HT des travaux pour le syndicat, et jusqu'à 70 % pour les copropriétaires aux revenus modestes ou très modestes via des aides individuelles complémentaires. Des aides spécifiques « MaPrimeRénov' Copropriété » sont également disponibles.

Oui, dans plusieurs situations. Tout copropriétaire peut agir individuellement en justice pour défendre ses droits propres. En cas de carence du syndic, ils peuvent saisir le tribunal pour nommer un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire. Si la copropriété se retrouve sans syndic, tout copropriétaire peut demander au juge la désignation d'un syndic judiciaire pour assurer la gestion courante.

La procédure de carence (art. 29-1 de la loi 65-557) est déclenchée lorsque le syndicat est dans l'impossibilité manifeste de maintenir l'immeuble en état ou d'assurer ses obligations légales : budget déséquilibré de plus de 25 % sur plusieurs exercices, AG incapable de voter les travaux urgents. Elle peut être initiée par tout intéressé auprès du tribunal judiciaire, qui nomme alors un administrateur provisoire avec des pouvoirs de substitution totale au syndic.

Oui. La procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique d'une copropriété dégradée, régie par le Code de l'expropriation, impose une obligation de relogement des occupants, qu'ils soient locataires ou propriétaires occupants aux ressources modestes. L'entité expropriante (commune ou EPCI) est tenue de proposer des solutions de relogement adaptées à la composition et aux ressources de chaque foyer avant toute expulsion effective.