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Fonds de travaux en copropriété : cotisation, utilisation et règles loi ALUR
Obligatoire depuis la loi ALUR de 2014, le fonds de travaux vise à anticiper les grosses dépenses en copropriété. Cotisation minimale de 5 %, compte bancaire séparé, utilisations strictement encadrées : tout ce que vous devez savoir sur ce mécanisme essentiel.
Règles applicables au fonds de travaux en copropriété
| Règle | Détail | Base légale |
|---|---|---|
| Cotisation minimale | Au moins 5% du budget prévisionnel annuel | Loi 65-557, art. 14-2 |
| Taux majoré possible | L'AG peut voter un taux supérieur à 5% à la majorité art. 25 | Loi 65-557, art. 25 |
| Utilisation limitée | Uniquement les travaux non courants (grosses réparations, rénovation) | Loi 65-557, art. 14-2 |
| Non restituable à la vente | Les sommes versées restent acquises au syndicat | Loi 65-557, art. 14-2 al. 4 |
| Compte bancaire séparé | Compte ouvert au nom du syndicat, distinct du compte courant | Loi 65-557, art. 14-2 |
| Dispense possible (< 10 lots) | Vote unanime de l'AG requis chaque année pour se dispenser | Loi 65-557, art. 14-2 al. 5 |
Questions fréquentes
La loi ALUR impose une cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, cette cotisation doit aussi être au moins égale à la somme résultant du plan pluriannuel de travaux si celui-ci prévoit un montant supérieur. L'AG ne peut pas voter un taux inférieur à ce plancher légal.
Loi 65-557, art. 14-2 — Loi Climat et Résilience 2021, art. 89Oui, à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. L'assemblée générale peut fixer un taux plus élevé, notamment lorsque le plan pluriannuel de travaux (PPT) prévoit des dépenses importantes à court ou moyen terme. Ce taux majoré s'impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre.
Loi 65-557, art. 14-2 et 25 — Décret 67-223, art. 45Le fonds de travaux peut financer uniquement les travaux non courants : grosses réparations (toiture, façade, canalisations), travaux de mise en conformité des équipements, travaux d'amélioration ou de rénovation énergétique. Il est strictement interdit de l'utiliser pour les dépenses de gestion courante, les charges d'entretien ordinaires ou la rémunération du syndic.
Loi 65-557, art. 14-2 al. 3Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat et ne peuvent pas être restituées au copropriétaire vendeur, ni faire l'objet d'une compensation sur le prix de vente. L'acheteur hérite du lot sans bénéficier des cotisations versées par le vendeur. Ce point doit être clairement mentionné dans l'état daté et le pré-état daté.
Loi 65-557, art. 14-2 al. 4Les copropriétés comportant moins de 10 lots peuvent se dispenser de constituer un fonds de travaux si l'assemblée générale en décide ainsi à l'unanimité. Cette dispense doit être soumise au vote à chaque nouvel exercice : elle n'est pas automatiquement reconduite. Si l'unanimité n'est pas atteinte, l'obligation légale de constitution du fonds s'applique.
Loi 65-557, art. 14-2 al. 5Oui, c'est une obligation légale. Le fonds de travaux doit être déposé sur un compte bancaire séparé du compte courant de la copropriété, ouvert au nom du syndicat. Cette séparation garantit que les sommes ne peuvent pas être utilisées pour des dépenses courantes et facilite leur identification en cas de changement de syndic ou de contrôle.
Loi 65-557, art. 14-2 al. 6 — Décret 67-223, art. 45-1Un doute sur votre cas précis ?
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