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Copropriété dégradée : procédures d'aide et de redressement
Lorsqu'une copropriété sombre dans la dégradation, la loi prévoit plusieurs niveaux d'intervention progressifs : plan de sauvegarde, administrateur provisoire, OPAH-copropriété ou expropriation en dernier recours. Tour d'horizon des outils disponibles selon le degré de dégradation.
La loi organise une gradation : mandataire ad hoc dès que les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, plan de sauvegarde arrêté par le préfet, administrateur provisoire lorsque l'équilibre financier est gravement compromis, puis état de carence (art. L615-6 CCH) quand les travaux de conservation deviennent impossibles — cette dernière étape ouvrant la voie à l'expropriation. Attention à une confusion fréquente : l'état de carence et l'administrateur provisoire (art. 29-1 loi 65-557) sont deux procédures distinctes.
Procédures selon le niveau de dégradation de la copropriété
| Niveau de gravité | Procédure applicable | Autorité compétente |
|---|---|---|
| Impayés atteignant 25 % des sommes exigibles (15 % au-delà de 200 lots) | Mandataire ad hoc — diagnostic et préconisations | Juge du tribunal judiciaire (art. 29-1 A loi 65-557) |
| Déséquilibre financier avéré | Plan de sauvegarde pluriannuel — objectifs de redressement | Préfet par arrêté (CCH art. L615-1) |
| Équilibre financier gravement compromis ou immeuble non conservé | Administrateur provisoire — se substitue au syndic dans les limites fixées par le juge | Juge (art. 29-1 loi 65-557) |
| État critique — réhabilitation possible | OPAH-copropriété — subventions ANAH, travaux subventionnés | ANAH + Collectivités territoriales |
| Travaux de conservation ou de sécurité devenus impossibles | État de carence — après expertise judiciaire, ouvre la voie à l'expropriation | Président du tribunal judiciaire (CCH art. L615-6) |
| Dégradation extrême — réhabilitation impossible | Expropriation pour cause d'utilité publique | Préfet + Juge de l'expropriation |
Questions fréquentes
Le plan de sauvegarde peut être initié à la demande du maire, du préfet, de l'EPCI (communauté de communes ou d'agglomération), du syndicat de copropriété lui-même, ou d'un groupe de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix. Un arrêté préfectoral approuve le plan qui fixe les objectifs de redressement, les travaux à réaliser et les aides mobilisées sur 5 à 10 ans.
CCH, art. L615-1 et suivantsL'administrateur provisoire est nommé par le juge judiciaire du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, sur requête de tout intéressé : copropriétaire, syndic défaillant, maire, ou préfet. Il se substitue au syndic avec des pouvoirs étendus pour redresser la situation financière, convoquer l'AG, et engager les travaux urgents. Sa mission est temporaire et limitée dans le temps.
Loi 65-557, art. 29-1 — CCH, art. L615-6L'ANAH propose des subventions aux syndicats de copropriété dans le cadre d'OPAH-copropriétés ou de plans de sauvegarde. L'aide de l'Anah pour le syndicat des copropriétaires s'élève à 25 % pour les copropriétés fragiles, mais peut osciller entre 35 % et 70 % (bonifications d'urgence incluses) pour les copropriétés faisant l'objet d'un plan de sauvegarde ou déclarées en difficulté. Des aides individuelles complémentaires pour les copropriétaires aux revenus modestes ou très modestes, ainsi que des aides spécifiques « MaPrimeRénov' Copropriété », sont également disponibles.
CCH, art. L321-1 — Décret n° 2022-1035 du 22 juill. 2022Oui, dans plusieurs situations. Tout copropriétaire peut agir individuellement en justice pour défendre ses droits propres. En cas de carence du syndic, ils peuvent saisir le tribunal pour nommer un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire. Si la copropriété se retrouve sans syndic, tout copropriétaire peut demander au juge la désignation d'un syndic judiciaire pour assurer la gestion courante.
Loi 65-557, art. 17 et 29-1 — CPC, art. 835À ne pas confondre avec l'administrateur provisoire (art. 29-1 de la loi de 1965) : ce sont deux procédures distinctes. L'état de carence est régi par l'article L615-6 du Code de la construction et de l'habitation.
Il vise la situation où le syndicat ne peut plus réaliser les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ou à la sécurité des occupants, du fait d'insuffisances de gestion, de graves difficultés financières et de l'importance des travaux.
La saisine n'est pas ouverte à tout intéressé. Seuls peuvent demander la désignation d'un expert judiciaire : le maire, le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, le préfet, le syndic, l'administrateur provisoire, ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix.
Au vu de l'expertise, le président du tribunal judiciaire peut déclarer l'état de carence. Il désigne alors un administrateur provisoire pour préparer la liquidation des dettes et assurer les mises en sécurité urgentes. Ce jugement ouvre la voie à l'expropriation.
CCH, art. L615-6Oui. La procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique d'une copropriété dégradée, régie par le Code de l'expropriation, impose une obligation de relogement des occupants, qu'ils soient locataires ou propriétaires occupants aux ressources modestes. L'entité expropriante (commune ou EPCI) est tenue de proposer des solutions de relogement adaptées à la composition et aux ressources de chaque foyer avant toute expulsion effective.
Code de l'expropriation, art. L314-1 — CCH, art. L353-15Un doute sur votre cas précis ?
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⚠️ Les informations présentées sur cette page sont générales et basées sur les textes en vigueur (loi du 10 juillet 1965, Code de la construction et de l'habitation). Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé au sens de la loi du 31 décembre 1971. Les procédures relatives aux copropriétés en difficulté sont complexes et dépendent de la situation précise de l'immeuble : rapprochez-vous d'un avocat spécialisé, de l'ADIL de votre département ou de votre collectivité.