Vente d'un bien en indivision : droits et déblocage sans accord unanime

En principe, la vente d'un bien indivis requiert l'unanimité des indivisaires (Art. 815-3 Code civil). Depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis peuvent débloquer la situation : ils expriment leur intention de vendre devant un notaire, qui la signifie aux autres dans un délai d'un mois. Si l'un d'eux s'oppose ou ne se manifeste pas dans les 3 mois suivant la signification, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. En dehors de ce cas, tout indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage (action en licitation).

L'action en partage (Art. 815 Code civil) permet à tout indivisaire de demander en justice la sortie de l'indivision à tout moment : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Le juge peut ordonner le partage en nature (attribution de lots distincts à chaque indivisaire), la licitation (vente aux enchères) si le bien est indivisible, ou un partage combiné. La procédure est formée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Lorsqu'un indivisaire souhaite céder sa quote-part à un tiers extérieur à l'indivision, les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption (Art. 815-14 Code civil). Le vendeur doit les informer par acte d'huissier du prix et des conditions envisagés. Les autres indivisaires disposent d'un délai d'un mois pour exercer ce droit et racheter la quote-part au même prix. Ce droit permet d'éviter l'entrée d'un tiers inconnu et de préserver la stabilité de l'indivision.

La licitation judiciaire est la vente aux enchères d'un bien indivis ordonnée par le juge lorsque le partage en nature est impossible (bien immobilier non divisible) ou que les indivisaires ne parviennent pas à un accord. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits indivis. Les indivisaires ont le droit d'enchérir lors de la licitation pour racheter le bien. Elle est généralement moins avantageuse qu'une vente amiable car le prix d'adjudication peut être inférieur au marché.

Une convention d'indivision (Art. 1873-1 Code civil) est un accord écrit entre les indivisaires organisant la gestion du bien commun : répartition des charges, désignation d'un gérant, conditions d'utilisation du bien, modalités de sortie de l'indivision. Elle peut être conclue pour une durée de 5 ans renouvelables. Elle doit être rédigée par acte notarié si elle concerne un bien immobilier. Elle permet d'anticiper les conflits et d'éviter les blocages en fixant des règles claires acceptées par tous.

Après un divorce, chaque ex-époux peut demander le partage des biens en indivision (Art. 815 Code civil). Si un accord amiable est impossible, le juge aux affaires familiales peut être saisi. Après un décès, les héritiers sont en indivision successorale : ils peuvent partager à l'amiable (acte notarié), désigner un notaire-liquidateur, ou saisir le tribunal judiciaire en cas de blocage. Un avocat spécialisé est recommandé dans les deux cas pour sécuriser la procédure et préserver les intérêts de chacun.