Vices cachés après l'achat d'un bien immobilier : recours et délais

Un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur n'aurait pas acheté ou aurait payé moins cher s'il l'avait connu. Il doit être non apparent lors de la vente et antérieur à celle-ci.

L'action doit être intentée dans les 2 ans suivant la découverte du vice (Art. 1648 Code civil). La prescription globale est de 20 ans à compter de la vente (Art. 2232 Code civil). Agissez rapidement dès la découverte : faites constater le vice par un expert ou un huissier.

Non si le vendeur est un professionnel (promoteur, marchand de biens). L'article 1643 du Code civil précise que la clause d'exclusion est nulle dans ce cas. Pour un particulier, la clause est valable uniquement s'il ignorait effectivement le vice au moment de la vente.

Vous devez prouver que le vice existait avant la vente, qu'il était caché et suffisamment grave. Les preuves utiles : rapport d'expert judiciaire, constat d'huissier, photos datées, factures de réparation. La demande d'expertise en référé est souvent la première étape pour figer les preuves.

Oui. L'article 1644 du Code civil vous donne le choix entre : l'action rédhibitoire (résolution de la vente et remboursement du prix) ou l'action estimatoire (maintien de la vente avec réduction du prix). Le juge peut également accorder des dommages-intérêts si le vendeur connaissait le vice.

Le notaire a un devoir de conseil mais n'est pas tenu de détecter les vices techniques du bâtiment. Sa responsabilité peut être engagée s'il n'a pas attiré l'attention sur des éléments juridiques connus (servitudes, hypothèques). Pour les vices techniques, c'est le vendeur ou le diagnostiqueur qui est responsable.