Mur mitoyen : travaux, surélévation et accord du voisin

Cela dépend du type de travaux. Pour l'entretien courant, il suffit d'informer le voisin (accord requis sauf urgence). Pour le percement ou la démolition, l'accord écrit des deux copropriétaires est obligatoire — sans cet accord, vous risquez une action en remise en état aux frais de l'auteur des travaux. La surélévation fait exception : c'est un droit unilatéral (art. 658 du Code civil), qui ne nécessite pas l'accord du voisin, à condition d'en payer seul les frais.

Les frais d'entretien et de réparation d'un mur mitoyen sont partagés entre les deux propriétaires à parts égales, conformément à l'article 655 du Code civil. Si les dégradations résultent d'une faute de l'un des propriétaires, celui-ci supporte seul les frais. Il est conseillé de constater les dégradations par un huissier avant d'engager les travaux pour faciliter le partage des responsabilités.

Non, en principe vous ne pouvez pas vous y opposer : l'article 658 du Code civil reconnaît à tout copropriétaire un droit unilatéral de surélever le mur mitoyen, sans avoir besoin de votre accord. En contrepartie, il doit payer seul le coût de l'exhaussement, son entretien, et vous rembourser les dépenses que la surélévation vous impose. La partie surélevée lui appartient alors en exclusivité — sauf si vous choisissez d'en acquérir la mitoyenneté en remboursant la moitié du coût des travaux, et le cas échéant la moitié de la valeur du terrain pour le supplément d'épaisseur (art. 660 du Code civil). Vous pouvez en revanche contester la surélévation devant le tribunal judiciaire si le mur n'est pas en état de la supporter, si elle viole les règles d'urbanisme, ou si elle constitue un trouble anormal de voisinage ou un abus de droit (intention de nuire, par exemple vous priver de lumière sans utilité pour le voisin).

La mitoyenneté se présume lorsqu'un mur sépare deux fonds (art. 653 Code civil). Mais plusieurs éléments peuvent établir le caractère privatif : l'acte notarié mentionnant la propriété exclusive, le bornage du terrain, la configuration du mur (chaperon asymétrique côté propriétaire = mur privatif). Un géomètre-expert peut réaliser un bornage contradictoire. En cas de litige, le tribunal judiciaire tranche.

Le percement d'un mur mitoyen sans accord est une voie de fait. Vous pouvez : 1) Envoyer une mise en demeure par LRAR exigeant la remise en état, 2) Saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise en état immédiate aux frais du voisin, 3) Demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi. Faites constater les travaux par huissier avant toute démarche.

Le Code civil ne vous donne pas le droit d'imposer ce rachat à l'autre copropriétaire : l'acquisition de la totalité du mur ne peut se faire que par accord amiable, le prix étant généralement évalué par un expert immobilier. En revanche, le Code civil prévoit un mécanisme inverse et unilatéral : l'article 656 permet à tout copropriétaire d'abandonner sa part de mitoyenneté pour échapper aux frais d'entretien et de réparation, à condition que le mur ne soutienne pas une construction lui appartenant — l'autre propriétaire devient alors seul et exclusif propriétaire du mur, sans rien avoir à payer. À l'inverse, l'article 661 permet au voisin d'un mur privatif (n'appartenant qu'à un seul propriétaire) de le rendre mitoyen, en remboursant la moitié du coût de construction et la moitié de la valeur du terrain.