🏠 Achat immobilier
Acheter un bien avec locataire : droits du locataire et obligations de l'acheteur
Lorsque vous achetez un bien immobilier occupé par un locataire, le bail se poursuit automatiquement aux mêmes conditions. Le locataire conserve tous ses droits. L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions dans lesquelles le nouveau propriétaire peut donner congé.
Droits du locataire selon la situation à l'achat
| Situation | Droit du locataire | Texte applicable |
|---|---|---|
| Bail en cours (vide) | Bail se poursuit, même loyer, même durée | Art. 1743 Code civil |
| Vente avec offre de congé pour vente | Droit de préemption : 2 mois pour accepter | Art. 15 loi 89-462 |
| Locataire de + de 65 ans (ressources modestes) | Protection renforcée : relogement obligatoire | Art. 15 II loi 89-462 |
| Bail échu (expiration sans renouvellement) | Maintien dans les lieux jusqu'à décision de justice | Art. 1736 Code civil |
| Congé donné par l'acheteur (reprise ou vente libre) | Préavis 6 mois avant échéance du bail | Art. 15 I loi 89-462 |
Questions fréquentes — Achat d'un bien loué
Oui. L'acheteur devient automatiquement le nouveau bailleur et le bail en cours se poursuit aux mêmes conditions (même loyer, même durée, mêmes clauses). Le locataire n'a aucune démarche à effectuer. Ce principe est posé par l'article 1743 du Code civil : « Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire. »
Art. 1743 Code civilOui, si le bailleur décide de vendre le logement occupé, il doit notifier au locataire une offre de vente prioritaire (droit de préemption). Le locataire dispose de 2 mois pour accepter. Si le prix est baissé lors d'une vente à un tiers, une seconde notification est obligatoire. Ce droit ne s'applique pas dans certains cas (vente à un parent jusqu'au 3e degré, vente en bloc d'un immeuble d'au moins 5 logements).
Art. 15 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Le bailleur doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour les logements vides, et 3 mois avant pour les logements meublés. Ce congé doit obligatoirement contenir l'offre de vente (droit de préemption du locataire) avec le prix et les conditions. Un congé irrégulier (délai insuffisant, absence d'offre) est nul de plein droit.
Art. 15 I loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Non. L'acheteur reprend le bail aux conditions existantes et ne peut pas augmenter le loyer en dehors des révisions légales annuelles prévues au contrat (indexation sur l'IRL — Indice de Référence des Loyers). Toute clause contraire serait nulle. Une augmentation significative ne pourrait intervenir qu'à la signature d'un nouveau bail, à l'expiration du bail en cours, et dans le respect des règles d'encadrement des loyers si la commune est concernée.
Art. 17 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Pas immédiatement. L'acheteur ne peut donner congé au locataire que pour reprise pour habitation (y habiter lui-même ou un proche), pour vendre libre d'occupation ou pour motif légitime et sérieux — uniquement à l'échéance du bail. Le congé doit être notifié 6 mois avant l'échéance par lettre recommandée ou acte d'huissier. En dehors de l'échéance du bail, aucun congé n'est possible sauf faute grave du locataire.
Art. 15 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Oui. Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond HLM bénéficie d'une protection spéciale : le propriétaire (et donc l'acheteur) ne peut lui donner congé sans lui proposer un relogement adapté à ses besoins et à ses ressources, dans un secteur géographique proche. Cette protection s'applique aussi si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement.
Art. 15 II loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Un doute sur votre cas précis ?
Posez votre question à notre IA Jurida et obtenez une réponse basée sur les 73 codes de loi en 10 secondes.
5 questions gratuites par jour · Connexion Google en 1 clic · Aucun engagement
⚠️ Les informations sont générales et basées sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le Code civil en vigueur. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Consultez un avocat spécialisé pour votre situation.