Acheter un bien avec locataire : droits du locataire et obligations de l'acheteur

Oui. L'acheteur devient automatiquement le nouveau bailleur et le bail en cours se poursuit aux mêmes conditions (même loyer, même durée, mêmes clauses). Le locataire n'a aucune démarche à effectuer. Ce principe est posé par l'article 1743 du Code civil : « Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire. »

Oui, si le bailleur décide de vendre le logement occupé, il doit notifier au locataire une offre de vente prioritaire (droit de préemption). Le locataire dispose de 2 mois pour accepter. Si le prix est baissé lors d'une vente à un tiers, une seconde notification est obligatoire. Ce droit ne s'applique pas en cas de vente à un parent jusqu'au 3e degré, à condition que ce parent occupe personnellement le logement pendant au moins 2 ans après l'achat ; un régime distinct s'applique en cas de vente en bloc d'un immeuble entier de plus de 5 logements.

Le bailleur doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour les logements vides. Ce congé doit obligatoirement contenir l'offre de vente (droit de préemption du locataire) avec le prix et les conditions — un congé irrégulier (délai insuffisant, absence d'offre) est nul de plein droit. Pour les logements meublés, le préavis est de 3 mois avant l'échéance, mais ce régime distinct (Art. 25-8) n'ouvre pas de droit de préemption au locataire.

Non. L'acheteur reprend le bail aux conditions existantes et ne peut pas augmenter le loyer en dehors des révisions légales annuelles prévues au contrat (indexation sur l'IRL — Indice de Référence des Loyers). Toute clause contraire serait nulle. Une augmentation significative ne pourrait intervenir qu'à la signature d'un nouveau bail, à l'expiration du bail en cours, et dans le respect des règles d'encadrement des loyers si la commune est concernée.

Pas immédiatement. L'acheteur ne peut donner congé au locataire que pour reprise pour habitation (y habiter lui-même ou un proche), pour vendre libre d'occupation ou pour motif légitime et sérieux — uniquement à l'échéance du bail. Le congé doit être notifié 6 mois avant l'échéance par lettre recommandée ou acte d'huissier. En dehors de l'échéance du bail, aucun congé n'est possible sauf faute grave du locataire.

Oui, en principe. Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond réglementaire bénéficie d'une protection spéciale : le propriétaire (et donc l'acheteur) ne peut lui donner congé sans lui proposer un relogement adapté à ses besoins et à ses ressources, dans un secteur géographique proche. Cette protection s'applique aussi si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement. Exception importante : cette obligation tombe si l'acheteur lui-même est âgé de plus de 65 ans à la date du congé, ou si ses propres ressources annuelles sont inférieures à ce même plafond — il n'a alors aucune obligation de reloger le locataire, même protégé par ailleurs.