🏠 Loyers & révision
Augmenter le loyer d'un locataire en place depuis 10 ans
Votre locataire occupe le logement depuis des années et le loyer n'a pas suivi le marché. Que dit la loi ? L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions et le calendrier d'une révision de loyer.
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Les deux situations : en cours de bail et au renouvellement
En cours de bail : révision IRL uniquement
L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet de réviser le loyer en cours de bail qu'à une seule condition : le bail doit contenir une clause de révision explicite. Sans cette clause, aucune augmentation n'est légalement possible pendant la durée du bail, quelle que soit l'ancienneté du locataire.
Si la clause existe, la révision est possible une seule fois par an, à la date anniversaire du bail. Elle est plafonnée à l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. La formule est :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre N-1)
Important : si le bailleur oublie d'appliquer la révision une année, il perd définitivement le droit de la réclamer rétroactivement pour cette période (sauf clause contraire au bail).
Au renouvellement du bail : procédure spéciale pour loyer sous-évalué
Lorsque le bail arrive à son terme (3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé), le bailleur peut proposer un loyer réévalué si le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
La procédure est stricte :
- Le bailleur doit notifier sa proposition au moins 6 mois avant l'échéance du bail (location vide), par LRAR ou acte d'huissier
- Il doit fournir au moins 3 références de loyers comparables (6 références en zone tendue)
- Le locataire a 2 mois pour accepter, refuser ou saisir la Commission Départementale de Conciliation
- En l'absence d'accord, le juge des contentieux de la protection fixe le loyer
La hausse éventuellement accordée ne peut être appliquée en une seule fois : elle est lissée sur 3 ans (1/3 par an) si elle dépasse 10 % du loyer actuel.
L'exception : l'encadrement des loyers en zones tendues
Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Grenoble, Montpellier, etc.), toute augmentation — même au renouvellement — est limitée par le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. L'encadrement s'impose même si le loyer est objectivement sous-évalué par rapport au marché libre.
Textes applicables : Art. 17-1 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (révision IRL et réévaluation) — Art. 17 loi n°89-462 (encadrement des loyers) — Art. 140 loi ELAN n°2018-1021 (encadrement expérimental)
Questions fréquentes — Révision de loyer
En cours de bail : uniquement si le bail contient une clause de révision, dans la limite de l'IRL, une fois par an. Sans clause → impossible. Au renouvellement : procédure spéciale possible si loyer manifestement sous-évalué (Art. 17-1 loi 89-462).
Loi du 6 juillet 1989 — Art. 17-1Formule : Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL N / IRL N-1). L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE. Si la révision n'est pas appliquée à temps, elle est perdue pour l'année concernée.
Loi du 6 juillet 1989 — Art. 17-1 ; INSEE IRLLoyer inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Le bailleur doit fournir 3 références (6 en zone tendue), notifier 6 mois avant l'échéance. La hausse est lissée sur 3 ans si elle dépasse 10 %.
Loi du 6 juillet 1989 — Art. 17-1 al. 2Non. L'encadrement des loyers plafonne le loyer au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, même au renouvellement. Cette limite s'impose même si le loyer est objectivement sous-évalué.
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⚠️ Les informations présentées sur cette page sont générales et basées sur la loi du 6 juillet 1989 en vigueur. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Votre situation peut comporter des spécificités (zone tendue, meublé, bail commercial) nécessitant une analyse individuelle. Consultez un avocat ou la commission départementale de conciliation.