🏠 Copropriété
Copropriétaire avec impayés de charges : procédure de recouvrement du syndic
Un copropriétaire ne règle plus ses charges depuis plusieurs mois ? La loi du 10 juillet 1965 offre au syndicat des outils puissants : mise en demeure, injonction de payer, hypothèque légale sur le lot. Voici la procédure étape par étape.
Étapes de la procédure de recouvrement des charges impayées
| Étape | Action | Délai / Précision |
|---|---|---|
| 1 — Relance amiable | Lettre simple ou email du syndic rappelant le montant dû | Dès le 1er mois de retard |
| 2 — Mise en demeure | Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) exigeant le paiement | Après 30 à 60 jours sans paiement |
| 3 — Injonction de payer | Requête au tribunal judiciaire compétent (procédure simplifiée sans audience) | Si impayé non régularisé après mise en demeure |
| 4 — Inscription hypothèque légale | Inscription au service de la publicité foncière sur le lot du débiteur | Possible dès la mise en demeure (art. 19 loi 65-557) |
| 5 — Saisie du lot | Procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution | En dernier recours, après titre exécutoire obtenu |
| 6 — Déclaration de créance | Si le copropriétaire est en liquidation judiciaire ou surendettement | Dans les 2 mois suivant la publication du jugement d'ouverture |
Questions fréquentes
Il n'existe pas de délai minimum légal imposé au syndic. En pratique, une première relance amiable est envoyée dès le premier mois de retard. Si l'impayé persiste au-delà de deux mois, le syndic peut déclencher la procédure formelle par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Loi 65-557, art. 18 — Décret 67-223, art. 36Oui. L'article 36 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les sommes dues par un copropriétaire défaillant portent intérêt au taux légal à compter de leur exigibilité. Ces intérêts courent automatiquement sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 36La loi du 10 juillet 1965 (art. 19) confère au syndicat une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur. Elle garantit le paiement des charges courantes et des provisions pour travaux, et peut être inscrite au service de la publicité foncière sans jugement préalable. En cas de vente, le syndicat est remboursé en priorité sur le prix de cession.
Loi 65-557, art. 19 et 19-1Si le copropriétaire est en situation de surendettement, le syndicat peut déclarer sa créance auprès de la commission de surendettement. En cas de liquidation judiciaire, le syndicat doit déclarer sa créance au mandataire liquidateur dans le délai légal (généralement 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC). À défaut, la créance est éteinte.
Code de commerce, art. L622-24 ; Loi 65-557, art. 19-1Oui. Depuis la loi ALUR de 2014, les provisions pour travaux exigibles votées en assemblée générale bénéficient du même régime de recouvrement accéléré que les charges courantes. Le syndic peut obtenir une injonction de payer sans avoir à saisir le tribunal au fond, ce qui accélère considérablement la procédure.
Loi ALUR 2014 — Loi 65-557, art. 14-2La créance du syndicat se prescrit par 5 ans en vertu de l'article 2224 du Code civil. Ce délai commence à courir à partir de la date d'exigibilité de chaque appel de charges. Une mise en demeure, une action en justice ou toute reconnaissance de dette par le débiteur interrompt ce délai de prescription et en fait courir un nouveau.
Code civil, art. 2224 — Cass. 3e civ., 12 sept. 2019Un doute sur votre cas précis ?
Posez votre question à notre IA Jurida et obtenez une réponse basée sur les 73 codes de loi en 10 secondes.
5 questions gratuites par jour · Connexion Google en 1 clic · Aucun engagement