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Fonds de travaux en copropriété : cotisation, utilisation et règles loi ALUR
Obligatoire depuis la loi ALUR de 2014, le fonds de travaux vise à anticiper les grosses dépenses en copropriété. Cotisation minimale de 5 %, compte bancaire séparé, utilisations strictement encadrées : tout ce que vous devez savoir sur ce mécanisme essentiel.
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel (davantage si un plan pluriannuel de travaux est adopté), versée sur un compte bancaire séparé. Il ne finance que les gros travaux, jamais la gestion courante, et les sommes versées restent définitivement acquises au syndicat, y compris en cas de vente du lot. Seules les très petites copropriétés (moins de 10 lots, budget sous 15 000 €/an) peuvent s'en dispenser, à l'unanimité et chaque année.
Règles applicables au fonds de travaux en copropriété
| Règle | Détail | Base légale |
|---|---|---|
| Cotisation minimale | Au moins 5% du budget prévisionnel annuel (ou 2,5% du montant des travaux si un plan pluriannuel de travaux est adopté, si ce montant est supérieur) | Loi 65-557, art. 14-2-1 |
| Taux majoré possible | L'AG peut voter un taux supérieur à 5% à la majorité art. 25 | Loi 65-557, art. 25 |
| Utilisation limitée | Uniquement les travaux non courants (grosses réparations, rénovation) | Loi 65-557, art. 14-2-1 |
| Non restituable à la vente | Les sommes versées restent acquises au syndicat | Loi 65-557, art. 14-2-1 |
| Compte bancaire séparé | Compte ouvert au nom du syndicat, distinct du compte courant | Loi 65-557, art. 14-2-1 |
| Dispense possible | Moins de 10 lots et budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € par an ; vote unanime de l'AG requis chaque année pour se dispenser | Loi 65-557, art. 14-2-1 |
Questions fréquentes
La cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, si l'assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux (PPT), ce plancher passe au montant le plus élevé entre 2,5 % du montant des travaux prévus au PPT et 5 % du budget prévisionnel. L'AG ne peut pas voter un taux inférieur à ce plancher légal.
Loi 65-557, art. 14-2-1 (créé par la loi Climat et Résilience 2021, art. 171, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2023)Oui, à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. L'assemblée générale peut fixer un taux plus élevé, notamment lorsque le plan pluriannuel de travaux (PPT) prévoit des dépenses importantes à court ou moyen terme. Ce taux majoré s'impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre.
Loi 65-557, art. 14-2-1 et 25 — Décret 67-223, art. 45Le fonds de travaux peut financer uniquement les travaux non courants : grosses réparations (toiture, façade, canalisations), travaux de mise en conformité des équipements, travaux d'amélioration ou de rénovation énergétique. Il est strictement interdit de l'utiliser pour les dépenses de gestion courante, les charges d'entretien ordinaires ou la rémunération du syndic.
Loi 65-557, art. 14-2-1Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat et ne peuvent pas être restituées au copropriétaire vendeur, ni faire l'objet d'une compensation sur le prix de vente. L'acheteur hérite du lot sans bénéficier des cotisations versées par le vendeur. Ce point doit être clairement mentionné dans l'état daté et le pré-état daté.
Loi 65-557, art. 14-2-1Seules les copropriétés remplissant deux conditions cumulatives peuvent se dispenser de constituer un fonds de travaux : moins de 10 lots, et un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € par an. La dispense doit être votée à l'unanimité par l'assemblée générale et soumise au vote à chaque nouvel exercice : elle n'est pas automatiquement reconduite. Si l'unanimité n'est pas atteinte, l'obligation légale de constitution du fonds s'applique — dans les faits, cette dérogation reste rare.
Loi 65-557, art. 14-2-1Oui, c'est une obligation légale. Le fonds de travaux doit être déposé sur un compte bancaire séparé du compte courant de la copropriété, ouvert au nom du syndicat. Cette séparation garantit que les sommes ne peuvent pas être utilisées pour des dépenses courantes et facilite leur identification en cas de changement de syndic ou de contrôle.
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✍️ Rédigé par l'IA Jurida à partir des textes officiels Légifrance — méthodologie de vérification. Publié le 1er mai 2026. Modifié le 9 août 2026.
⚠️ Les informations présentées sur cette page sont générales et basées sur la loi du 10 juillet 1965 et le Code civil en vigueur. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé au sens de la loi du 31 décembre 1971. Consultez un avocat ou un syndic professionnel pour votre situation spécifique.