Locataire ne paie pas le loyer depuis 2 mois : procédure

Q: Quelle est la procédure pour loyer impayé ?

La procédure de recouvrement pour loyer impayé se déroule en 5 étapes : 1) Mise en demeure par LRAR ; 2) Commandement de payer par huissier (active la clause résolutoire) ; 3) Saisine du tribunal judiciaire si le locataire ne régularise pas sous 2 mois ; 4) Délai de grâce possible accordé par le juge (3 mois à 3 ans) ; 5) Commandement de quitter les lieux et exécution de l'expulsion.

Q: Qu'est-ce qu'un commandement de payer et quand le délivrer ?

Le commandement de payer est un acte d'huissier qui met formellement en demeure le locataire de régler les loyers impayés dans un délai de 2 mois. Il active la clause résolutoire du bail si elle existe. Il est recommandé de le délivrer dès le premier mois de retard significatif, car ce délai de 2 mois est incompressible avant toute action judiciaire.

Q: Le juge peut-il accorder un délai de grâce au locataire mauvais payeur ?

Oui. Même si la clause résolutoire est acquise, le juge des contentieux de la protection peut accorder au locataire un délai de grâce de 3 mois à 3 ans pour régulariser la situation, s'il estime que le locataire est de bonne foi et en mesure de le faire. Durant ce délai, l'expulsion est suspendue.

Q: La trêve hivernale suspend-elle les expulsions pour loyer impayé ?

Oui. Du 1er novembre au 31 mars, toute expulsion physique est suspendue, même pour loyer impayé. La procédure judiciaire peut néanmoins se poursuivre pendant cette période. Le propriétaire peut continuer à saisir le tribunal, mais l'exécution de l'expulsion est reportée au 1er avril.

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Face à un locataire mauvais payeur, la procédure légale est précise et encadrée. Chaque étape doit être respectée dans l'ordre, sous peine de voir la procédure annulée. Voici les 5 étapes clés de la procédure de loyer impayé.

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Les 5 étapes de la procédure pour loyer impayé

Mise en demeure par LRAR
Dès le premier retard, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, lui réclamant le règlement des loyers impayés dans un délai de 8 jours. Conservez tous les justificatifs de paiement et relevés de compte. Cette étape n'est pas obligatoire légalement mais constitue une trace importante et peut débloquer la situation.
Commandement de payer par huissier
Si le locataire ne régularise pas, faites délivrer un commandement de payer par huissier. Cet acte est fondamental : il active la clause résolutoire du bail et fait courir un délai de 2 mois pendant lequel le locataire peut encore régulariser. Sans commandement de payer, la clause résolutoire ne peut pas jouer. Le commandement doit mentionner expressément la clause résolutoire.
Saisine du tribunal judiciaire
Si à l'issue du délai de 2 mois la dette n'est pas soldée, saisissez le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) par assignation. Le juge constate la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et ordonne l'expulsion. L'assignation doit être notifiée en copie à la Préfecture (information CAF/allocataires).
Délai de grâce possible
Le juge peut accorder au locataire un délai de grâce de 3 mois à 3 ans pour apurer sa dette, s'il est de bonne foi et dispose d'une perspective de régularisation. Pendant ce délai, la clause résolutoire est suspendue. Si le locataire régularise intégralement dans le délai, le bail est maintenu.
Commandement de quitter et exécution
En l'absence de régularisation ou à l'expiration du délai de grâce, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux (délai minimum 2 mois). Si le locataire refuse de partir, l'huissier peut procéder à l'expulsion avec le concours de la force publique. Attention : la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) suspend toute expulsion physique.

Textes applicables : Art. 24 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (clause résolutoire) — Art. L412-1 et L412-6 Code des procédures civiles d'exécution (commandement de quitter, trêve hivernale) — Art. 1343-5 Code civil (délai de grâce)

Questions fréquentes — Loyer impayé

Quelle est la procédure pour loyer impayé ?

5 étapes : LRAR → commandement de payer (huissier, délai 2 mois) → tribunal judiciaire → délai de grâce éventuel → commandement de quitter et expulsion.

Art. 24 loi 89-462 ; Art. L412-1 CPCE

Qu'est-ce qu'un commandement de payer et quand le délivrer ?

Acte d'huissier qui active la clause résolutoire du bail et donne 2 mois au locataire pour régulariser. À délivrer dès que le retard est significatif — le délai de 2 mois est incompressible, autant ne pas le perdre.

Art. 24 loi 89-462

Le juge peut-il accorder un délai de grâce au locataire mauvais payeur ?

Oui. Le juge peut accorder 3 mois à 3 ans si le locataire est de bonne foi et capable de régulariser. Si la dette est soldée dans ce délai, le bail est maintenu. Passé le délai sans paiement : expulsion.

Art. 1343-5 Code civil

La trêve hivernale suspend-elle les expulsions pour loyer impayé ?

Oui. Du 1er novembre au 31 mars, toute expulsion physique est suspendue. La procédure judiciaire peut continuer mais l'exécution de l'expulsion est reportée au 1er avril.

Art. L412-6 CPCE

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⚠️ Les informations présentées sur cette page sont générales et basées sur la loi du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d'exécution en vigueur. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Consultez un avocat spécialisé pour les litiges locatifs complexes.