🏠 Droits du locataire
Mon propriétaire ne renouvelle pas mon bail : mes droits
Le bailleur ne peut pas donner congé librement. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 limite les motifs valables à trois cas précis. Tout congé hors de ces cas est nul, et le bail se poursuit automatiquement.
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Le bailleur ne peut donner congé que pour 3 motifs limitatifs (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux), avec un préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé). Tout congé hors de ces cas, ou notifié tardivement, est nul de plein droit et le bail se poursuit. Un congé frauduleux expose le bailleur à des dommages-intérêts et à une amende pénale jusqu'à 6 000 €.
Les 3 seuls motifs valables pour donner congé
Reprise pour habiter
Le bailleur reprend le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, ascendants, descendants). Le bénéficiaire doit y résider à titre de résidence principale.
Vente du logement
Le bailleur souhaite vendre le logement libre. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption pendant 2 mois au prix proposé.
Motif légitime et sérieux
Inexécution par le locataire d'une obligation (loyers impayés persistants, trouble grave de voisinage, sous-location non autorisée, etc.).
Les conditions de forme obligatoires
Quel que soit le motif, le congé doit respecter des exigences strictes :
- Préavis de 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement vide (non meublé)
- Préavis de 3 mois pour un logement meublé
- Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier
- Le congé doit indiquer explicitement le motif et, pour la reprise, l'identité et l'adresse actuelle du bénéficiaire
Un congé donné trop tard (moins de 6 mois avant l'échéance), sans motif, ou avec un motif non valable est nul de plein droit. Le bail se renouvelle automatiquement.
Protection renforcée pour certains locataires
Des protections supplémentaires s'appliquent à certains locataires :
- Locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond de la loi sur le droit au logement opposable : le bailleur doit proposer un relogement adapté ou le congé est nul (sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans avec des ressources modestes)
- Locataires dont le conjoint, l'ascendant ou le descendant à charge est dans la même situation
Le congé frauduleux : sanctions lourdes
Si le bailleur donne congé pour reprise mais n'occupe pas réellement le logement (ou le reloue rapidement), le locataire peut obtenir des dommages-intérêts réparant son préjudice réellement subi (frais de déménagement, surcoût du nouveau loyer, préjudice moral) — sans montant forfaitaire fixé par la loi, appréciés au cas par cas par le juge (la jurisprudence montre des indemnisations de l'ordre de quelques milliers d'euros). Le bailleur risque en plus une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € (30 000 € pour une personne morale).
Textes applicables : Art. 15 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (congé bailleur, motifs, préavis) — Art. 15-III (protection locataires âgés) — Art. 15 IV (amende pénale, congé frauduleux)
Types de congé donnés par le propriétaire
| Type de congé | Préavis | Condition |
|---|---|---|
| Congé pour vente | 6 mois | Droit de préemption locataire |
| Congé pour reprise (habiter) | 6 mois | Bailleur ou proche doit occuper |
| Congé motif légitime et sérieux | 6 mois | Impayés, nuisances, etc. |
| Protection locataire +65 ans | 6 mois | Relogement obligatoire |
| Protection locataire modeste | 6 mois | Sous plafonds de ressources |
| Renouvellement tacite | Automatique | Si aucun congé notifié |
Questions fréquentes — Non-renouvellement du bail
Uniquement 3 motifs (Art. 15 loi 89-462) : reprise pour habiter (lui ou un proche), vente (avec droit de préemption du locataire), motif légitime et sérieux (loyers impayés, troubles graves). Tout autre motif → congé nul.
Loi du 6 juillet 1989 — Art. 156 mois avant l'échéance pour un logement vide, 3 mois pour un meublé. Notification par LRAR ou acte d'huissier obligatoire. Préavis insuffisant → congé nul.
Loi du 6 juillet 1989 — Art. 15-IOui. Le bailleur doit proposer le bien au locataire en priorité. Délai de 2 mois pour exercer le droit de préemption au prix indiqué. Si prix final inférieur : nouvelle notification obligatoire.
Loi du 6 juillet 1989 — Art. 15-IICongé irrégulier = nul de plein droit, le bail se renouvelle. La Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement pour tenter un accord amiable, mais c'est facultatif — vous pouvez saisir directement le Juge des Contentieux de la Protection sans passer par la CDC. Congé pour reprise frauduleux : dommages-intérêts réparant le préjudice réellement subi (pas de montant forfaitaire — la jurisprudence montre des indemnisations de quelques milliers d'euros selon les cas), et le bailleur risque en plus une amende pénale jusqu'à 6 000 €.
Loi du 6 juillet 1989 — Art. 15, Art. 15 IVOui, si les conditions légales ne sont pas respectées : délai de préavis insuffisant, congé frauduleux (bien remis en location rapidement), ou non-respect du droit de préemption du locataire pour la vente. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire et obtenir des dommages-intérêts.
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✍️ Rédigé par l'IA Jurida à partir des textes officiels Légifrance — méthodologie de vérification. Publié le 16 mai 2026. Modifié le 6 août 2026.
⚠️ Les informations présentées sur cette page sont générales et basées sur la loi du 6 juillet 1989 en vigueur. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier pour analyser la validité d'un congé reçu.