Locataire refuse l'état des lieux de sortie : que faire ?

Q: Que faire si le locataire refuse de faire l'état des lieux de sortie ?

Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire refuse ou ne se présente pas à l'état des lieux de sortie, le bailleur peut faire établir cet état des lieux par un huissier de justice. Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire. L'huissier convoque le locataire 7 jours à l'avance par lettre recommandée. Sans réaction du locataire, le constat est établi unilatéralement.

Q: Le locataire qui refuse l'état des lieux peut-il récupérer sa caution ?

Non. Si le refus de l'état des lieux de sortie est imputable au locataire, la présomption de bon état ne joue pas en sa faveur. Le bailleur peut retenir des sommes sur le dépôt de garantie pour les dégradations constatées par tout moyen de preuve (photos, constat d'huissier). Le locataire perd également l'avantage de la présomption de bon état à l'entrée.

Q: Qui paie les frais d'huissier pour l'état des lieux de sortie ?

Les frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Le tarif est réglementé par décret.

Q: Que se passe-t-il si c'est le propriétaire qui refuse l'état des lieux de sortie ?

Si c'est le propriétaire qui refuse ou ne se présente pas à l'état des lieux de sortie, le locataire bénéficie d'une présomption de bon état. Le propriétaire ne peut alors effectuer aucune retenue sur le dépôt de garantie. Le locataire doit documenter sa tentative (convocation LRAR restée sans réponse).

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🏠 Droit des bailleurs

Un locataire absent ou refusant de signer l'état des lieux de sortie n'est pas une impasse. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un recours : la constatation par huissier. Sans état des lieux de sortie imputable au locataire, une présomption de dégradations s'applique.

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Ce que dit la loi : article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989

L'état des lieux de sortie est obligatoire. Il permet la comparaison avec l'état des lieux d'entrée et détermine les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Lorsque le locataire refuse de se présenter ou de signer l'état des lieux de sortie, la loi offre une solution claire au bailleur.

La procédure par huissier de justice

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si l'une des parties refuse d'établir l'état des lieux ou ne se présente pas, l'autre partie peut faire établir l'état des lieux par un huissier de justice. La procédure est la suivante :

Le bailleur mandate un huissier de justice
L'huissier convoque le locataire 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception
Si le locataire ne répond pas ou refuse de se présenter, l'huissier dresse le constat d'état des lieux unilatéralement
Ce constat a la même valeur probante qu'un état des lieux contradictoire

Les frais d'huissier : partagés par moitié

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, les frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie ne sont pas entièrement à la charge du locataire défaillant. La loi prévoit un partage par moitié entre le bailleur et le locataire. Le tarif de l'huissier pour cet acte est réglementé par décret.

Conséquences pour le dépôt de garantie

Si le locataire a refusé l'état des lieux de sortie ou ne s'est pas présenté, la présomption de bon état qui joue normalement en sa faveur ne s'applique pas. Le bailleur peut donc retenir des sommes sur le dépôt de garantie pour les dégradations constatées par l'huissier ou par tout autre moyen de preuve (photos, témoignages, devis).

À l'inverse, si c'est le propriétaire qui ne s'est pas présenté ou a refusé l'état des lieux, le logement est présumé rendu en bon état. Aucune retenue ne peut alors être effectuée.

Préserver ses preuves avant l'huissier

En attendant l'intervention de l'huissier, le bailleur doit impérativement :

Prendre des photos datées de l'ensemble du logement
Conserver toutes les communications écrites avec le locataire (SMS, e-mails, LRAR)
Ne pas commencer de travaux avant le passage de l'huissier, sous peine de ne plus pouvoir prouver les dégradations initiales

Textes applicables : Art. 3-2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (état des lieux par huissier) — Art. 22 loi n°89-462 (dépôt de garantie et retenues) — Décret n°87-712 (liste des réparations locatives)

Questions fréquentes — État des lieux de sortie

Que faire si le locataire refuse de faire l'état des lieux de sortie ?

Mandatez un huissier de justice qui convoquera le locataire 7 jours à l'avance par LRAR. Si le locataire ne se présente pas, l'huissier dresse le constat unilatéralement. Les frais sont partagés par moitié (Art. 3-2 loi 89-462).

Loi du 6 juillet 1989 — Art. 3-2

Le locataire qui refuse l'état des lieux peut-il récupérer sa caution ?

Non. Le refus d'état des lieux imputable au locataire supprime la présomption de bon état en sa faveur. Le bailleur peut retenir des sommes pour les dégradations prouvées par tout moyen.

Loi du 6 juillet 1989 — Art. 3-2 et Art. 22

Qui paie les frais d'huissier pour l'état des lieux de sortie ?

Les frais d'huissier sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, même si c'est le locataire qui a refusé de se présenter. Le tarif est réglementé par décret.

Loi du 6 juillet 1989 — Art. 3-2

Que se passe-t-il si c'est le propriétaire qui refuse l'état des lieux de sortie ?

Si c'est le bailleur qui est défaillant, le logement est présumé rendu en bon état. Aucune retenue sur le dépôt de garantie ne peut être effectuée. Le locataire doit documenter sa tentative par LRAR.

Loi du 6 juillet 1989 — Art. 3-2

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⚠️ Les informations présentées sur cette page sont générales et basées sur la loi du 6 juillet 1989 en vigueur. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé au sens de la loi du 31 décembre 1971. Consultez un avocat ou la commission départementale de conciliation pour les litiges locatifs.