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Renouvellement de bail : quand et comment le propriétaire peut refuser
À l'expiration de votre bail, le propriétaire ne peut refuser le renouvellement que pour des motifs légaux limitatifs : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ces cas.
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Motifs légaux de congé à l'échéance du bail
| Motif | Préavis requis | Conditions |
|---|---|---|
| Reprise pour habiter | 6 mois (bail vide) / 3 mois (meublé) | Bailleur ou proche direct ; usage à titre de résidence principale |
| Congé pour vendre | 6 mois (bail vide) / 3 mois (meublé) | Offre de vente obligatoirement jointe au congé |
| Motif légitime et sérieux | 6 mois (bail vide) / 3 mois (meublé) | Faute grave du locataire prouvée (impayés, dégradations…) |
| Locataire âgé / modeste | Identique selon type de bail | Relogement de substitution obligatoire (Art. 15-I loi 1989) |
Questions fréquentes sur le renouvellement de bail
Le propriétaire ne peut refuser le renouvellement que pour trois motifs légaux limitatifs : (1) reprise du logement pour y habiter lui-même ou un proche, (2) congé pour vendre le logement, (3) motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles du voisinage graves, dégradations). Tout autre motif est insuffisant et le congé serait nul.
Art. 15 loi 1989Pour un bail vide, le propriétaire doit notifier son congé au moins 6 mois avant la date d'échéance. Pour un bail meublé, ce délai est de 3 mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec AR, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé. Un congé tardif est nul et le bail se renouvelle automatiquement.
Art. 15-I loi 1989Oui. À défaut de congé régulier de l'une ou l'autre des parties avant l'échéance, le bail se renouvelle tacitement pour la même durée (3 ans pour un bail vide particulier, 1 an pour un bail meublé). Les mêmes conditions s'appliquent, sauf accord des parties pour modifier le loyer dans les limites légales (IRL).
Art. 10 loi 1989Un motif légitime et sérieux est une faute du locataire suffisamment grave : impayés répétés de loyer ou de charges, troubles du voisinage graves et répétés, sous-location non autorisée, dégradations importantes, défaut d'assurance habitation persistant. Le motif doit être réel, sérieux et prouvable — un simple mécontentement ne suffit pas.
Art. 15 loi 1989Non, les travaux de rénovation ne constituent pas un motif légal de congé en France. Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail pour réaliser des travaux d'amélioration ou de rénovation, même importants. Seuls les cas de reprise pour habiter, de vente ou de motif légitime et sérieux sont recevables.
Art. 15 loi 1989Les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond HLM bénéficient d'une protection renforcée : le propriétaire ne peut leur délivrer un congé valable que s'il leur propose un relogement correspondant à leurs besoins et possibilités dans un rayon géographique raisonnable. Cette protection s'applique également si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans.
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⚠️ Les informations présentées sur cette page sont générales et basées sur la loi du 6 juillet 1989 et le Code civil en vigueur. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalisé au sens de la loi du 31 décembre 1971. Consultez un avocat ou la commission départementale de conciliation pour votre situation spécifique.